Il possesso o la cessione di immobili situati all’estero può generare redditi assoggettati a tassazione in Italia. Inoltre, il possesso di tali immobili da parte di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali (tra cui i trust) prevede la compilazione del quadro RW, ai fini del monitoraggio fiscale e comporta il pagamento dell’IVIE con aliquota dell’1,06%.
Il possesso di immobili all’estero genera obblighi fiscali in Italia?
Sì. Le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali (inclusi i trust) che possiedono immobili all’estero devono:
- compilare il quadro RW per il monitoraggio fiscale (art. 4 DL 167/90);
- versare l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero) con aliquota dell’1,06% (0,76% fino al 31/12/2023).
Come si tassano i redditi da locazione di immobili esteri?
Secondo l’art. 6 del Modello OCSE, gli Stati possono esercitare potestà impositiva concorrente.
Questo significa che il reddito da locazione è tassabile sia nello stato in cui è ubicato l’immobile, sia nello stato di residenza del percettore del reddito.
In Italia, l’art. 67, co. 1, lett. f) e l’art. 70, co. 2 del TUIR disciplinano la tassazione dei canoni percepiti da soggetti non imprenditori. La tassazione avviene così:
- Se il reddito è tassato nel Paese estero (es. Francia), questo deve essere dichiarato in Italia senza deduzione forfetaria del 15%, ma con credito per imposte estere (art. 165 TUIR).
- Se il Paese estero non tassa i canoni (es. Emirati Arabi), in Italia si dichiara il canone, applicando la deduzione forfetaria del 15%, ma senza possibilità di scomputare alcun credito d’imposta.
Come si determina il reddito da dichiarare in Italia?
Secondo la risoluzione DRE Lombardia n. 12155 del 15/02/2010, il reddito è calcolato sottraendo dalle somme percepite le spese deducibili secondo la normativa del Paese in cui è situato l’immobile, solo se tali somme non sono già state tassate all’estero.
Esempio: canoni percepiti 36.000 €, spese deducibili estere 10.000 €, reddito imponibile in Italia = 26.000 € (se non tassato all’estero).
Cosa succede in caso di disallineamento tra periodi d’imposta?
Un caso peculiare si verifica quando il periodo d’imposta dello Stato in cui è situato l’immobile non corrisponde a quello italiano. Ciò accade, ad esempio, nel caso di un contribuente residente in Italia che possieda immobili nel Regno Unito.
L’art. 70, co. 2 del TUIR stabilisce che, in caso di periodo fiscale estero diverso da quello italiano (es. UK: 6 aprile – 5 aprile), il reddito va imputato all’anno fiscale italiano in cui termina il periodo estero.
Es.: periodo estero 06/04/2024 – 05/04/2025 → tassazione in Italia nel 2025.
Il credito per imposte estere (art. 165 TUIR) si può detrarre nello stesso anno fiscale in cui il reddito è dichiarato (circ. 9/2015).
Come si tassano le plusvalenze da cessione di immobili esteri?
Secondo l’art. 13 del Modello OCSE, la tassazione può avvenire sia nello Stato in cui è ituato l’immobile che nello Stato di residenza del percettore del reddito.
In Italia:
- Le plusvalenze sono tassate secondo l’art. 67 TUIR, con criterio di cassa.
- Si può optare per:
- IRPEF ordinaria (scaglioni);
- imposta sostitutiva del 26%, su richiesta al notaio (art. 1, co. 496, L. 266/2005, modificato dal DL 124/2019).
La plusvalenza è imponibile solo se:
- l’immobile è ceduto entro 5 anni dall’acquisto/costruzione (art. 67, co. 1, lett. b, TUIR);
- non è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del possesso.
Se invece la vendita avviene dopo cinque anni o riguarda un immobile adibito a prima casa, la plusvalenza non è soggetta a tassazione.
Come funziona la tassazione delle plusvalenze da partecipazioni in società immobiliari estere?
Un caso di particolare interesse riguarda la cessione di partecipazioni in società immobiliari. In deroga alla regola generale, l’art. 13, paragrafo 4, del modello OCSE stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla cessione di azioni il cui valore dipende per oltre il 50%, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in un altro Stato contraente possono essere tassate in tale Stato.
Tuttavia, il principio della tassazione concorrente sulle plusvalenze legate alle società immobiliari è stato recepito solo in un numero limitato di Trattati sottoscritti dall’Italia. La maggior parte delle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dal nostro Paese, infatti, non contiene disposizioni specifiche in merito e si limita ad applicare le regole generali, secondo cui la tassazione delle plusvalenze avviene esclusivamente nel Paese di residenza del venditore.
Chi è tenuto a compilare il quadro RW?
I contribuenti residenti in Italia sono tenuti a riportare nel quadro RW tutti gli investimenti e le attività di natura patrimoniale detenuti all’estero, sia direttamente che indirettamente o tramite soggetti interposti.
Cosa si intende per soggetto interposto ai fini del monitoraggio fiscale?
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10 del 2015 ha approfondito il tema dell’interposizione chiarendo, a titolo esemplificativo, che rientra nella definizione di soggetto fittiziamente interposto una società situata in un Paese a fiscalità privilegiata, priva di obblighi contabili, laddove la struttura societaria sia meramente formale e la reale titolarità dei beni sia da ricondurre al socio.
Quando un trust è considerato interposto?
I trust sono considerati soggetti interposti quando il patrimonio in essi conferito rimane nella disponibilità del disponente o rientra nella sfera patrimoniale dei beneficiari.
Cosa succede se il trust è interposto?
Nel caso in cui il trust si configuri come un mero schermo giuridico e la titolarità effettiva dei beni sia da attribuire ad altri soggetti, come il disponente o i beneficiari, il trust deve essere considerato interposto. Di conseguenza, sia il patrimonio che i redditi generati devono essere imputati ai soggetti che ne hanno la reale disponibilità.
Come viene definito il titolare effettivo?
Il titolare effettivo viene definito come la persona fisica che, pur non essendo formalmente il cliente, è colui per conto del quale il rapporto continuativo è instaurato, la prestazione professionale viene eseguita o l’operazione è realizzata.
Ai sensi dell’art. 4 del DL 167/90, sono obbligati alla compilazione del quadro RW anche coloro che, pur non essendo titolari diretti di investimenti o attività finanziarie detenute all’estero, ne risultano i beneficiari effettivi.
Gli immobili detenuti all’estero sono soggetti ad imposte patrimoniali?
I beni immobili detenuti all’estero sono assoggettati ad IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero) pari all’1,06%. Fino al 31.12.2023, l’aliquota applicata era dello 0,76%.
L’imposta deve essere calcolata e dichiarata nel quadro RW del modello fiscale, unitamente all’IVAFE.
Cosa cambia per i neo domiciliati con flat tax?
I soggetti che aderiscono al regime dei neo domiciliati (art. 24-bis TUIR):
- pagano un’imposta sostitutiva forfettaria di 100.000 o 200.000 euro (a partire da agosto 2023) su tutti i redditi di fonte estera ;
- non sono tenuti a compilare il quadro RW per quanto riguarda gli immobili siti all’estero;
- non devono versare l’IVIE per tutta la durata dell’opzione.
La convenienza va valutata attentamente in relazione al valore del patrimonio estero.
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